Podnajem mieszkań – moja nowa przygoda

Nie bez powodu nazwałam tego bloga “Rozterki Startuperki” bo mam zawsze dużo pomysłów na różne biznesy i projekty, a w związku z tym również dużo rozterek 🙂 Nie wiecie o tym, ale kilka startupów też w swoim życiu położyłam. Z różnych powodów – bo brakło czasu, bo współpraca ze wspólnikiem nie układała się albo po prostu, po początkowej ekscytacji projektem, później jakoś brakło motywacji.

W zeszłym roku otworzyłam nową firmę i chciałam Wam o niej opowiedzieć. Co prawda, to już raczej nie jest startup, a zarabiający biznes, ale jest to świeży twór i wciąż w swoich początkach rozwoju. Pomysł na założenie takiej firmy chodził mi po głowie 2 lata, ale jakoś nigdy nie było dobrego momentu by to zrobić wcześniej. Trochę Wam na ten temat już zdradziłam kiedyś w innym wpisie. Wreszcie mogę powiedzieć, że pomysł zrealizowałam i jestem z tego bardzo dumna. Teraz znacie jeden z powodów, dlaczego mnie ostatnio było trochę mniej na blogu 🙂

 

Jak to się zaczęło?

Zaczęło się od przesłuchania podcastu Michała Szafrańskiego na temat podnajmu. Wtedy pomyślałam sobie, że też mogłabym coś takiego robić. Tylko jak to zwykle jest, początkowa ekscytacja po jakimś czasie ostygła i zmierzyłam się z realiami: brak wiedzy w temacie, brak czasu, nie wiadomo od czego zacząć. Ale gdzieś tam z tyłu głowy cały czas liczyłam, że jeszcze do tego wrócę.

Chciałam mieć coś jeszcze, poza agencją, jakieś dodatkowe źródło dochodu, dające mi wolność finansową i dodatkowe bezpieczeństwo, czy może nawet wcześniejszą emeryturę.

Od dawna interesowałam się branżą nieruchomości, ale nie było mnie stać na zakup mieszkania za gotówkę, a na kredyt jakoś nie miałam ochoty. Podnajem wydał się więc idealny – nie trzeba dużo inwestować na początku, a można zarobić naprawdę fajne pieniądze.

Któregoś dnia podzieliłam się pomysłem z moją kumpelą i bardzo się jej to spodobało, postanowiłyśmy więc, że wejdziemy w to razem. Minęło jeszcze trochę czasu do faktycznej realizacji bo w międzyczasie ona urodziła dziecko i musiałyśmy odłożyć to na później. Ale ostatecznie, w sierpniu 2018 roku została założona spółka z o.o. Teraz już nie ma odwrotu, trzeba działać!

 

 

Na czym polega podnajem?

W tym biznesie chodzi o wynajmowanie od właściciela całego mieszkania i podnajmowanie go na pokoje, z zyskiem. Różnica między kwotą czynszu dla właściciela, a tym co dostajemy łącznie za wszystkie pokoje, to nasz zarobek. To, ile zarobisz, zależy od tego, w jakim standardzie oferujesz pokoje. Im wyższy standard, tym cena za pokój jest wyższa. My stawiamy na wysoki standard, dlatego też pokoje u nas nie są zbyt tanie. To w takim największym skrócie.

Nie wymaga to posiadania mieszkania na własność, ani brania kredytu. Wystarczy wynająć od kogoś mieszkanie za umówioną kwotę. Z pozoru pomysł bardzo prosty, prawda? W rzeczywistości jest dużo trudniej.

Otóż nie każde mieszkanie się do tego nadaje. My na początku obejrzałyśmy bardzo wiele mieszkań i chociaż niektóre nam się podobały, żadne nie spinało się nam finansowo. Po prostu nie wychodził nam z tego taki zarobek, który byłby wart wysiłku. Wtedy dość mocno się zniechęciłyśmy i trochę spanikowałyśmy, co sprawiło, że realizacja odkładała się w czasie. Jak się potem okazało, po prostu oglądałyśmy złe mieszkania.

Jakie to powinny być mieszkania, dowiedziałam się po wielu rozmowach z osobami, które już to robią. W międzyczasie otworzyłam też grupę dyskusyjną o podnajmie, najpierw dla siebie, żeby zebrać w jednym miejscu osoby, które się tym zajmują i uzyskać trochę więcej informacji, a potem okazało się, że grupa bardzo fajnie się rozrasta i przydaje się również innym osobom. W tej chwili jest tam prawie 4000 osób. Zapraszam 🙂

Mając już nieco więcej wiedzy niż wcześniej, dzięki grupie, a także różnym podcastom i blogom, znalazłyśmy ze wspólniczką pierwsze idealne mieszkanie na podnajem. Miało 4 pokoje i dobrą lokalizację, wymagało tylko trochę prac remontowych. Zdecydowałyśmy się podpisać umowę na wynajem tego mieszkania.

Przed nami był teraz najtrudniejszy temat – remont. W chwili wynajmu, stan mieszkania był dość kiepski. Na podłodze stara, brzydka i zniszczona wykładzina, w pokojach stare meble z czasów PRL-u, ściany do odmalowania, drzwi do wszystkich pokoi do wymiany. Na szczęście łazienka i kuchnia nie wymagały praktycznie żadnego wkładu. Udało nam się tak dogadać z właścicicielem, że dał nam praktycznie wolną rękę w kwestii zmian w mieszkaniu, jak i jego urządzenia.

A tak to wyglądało przed remontem (zwróć uwagę na okropną wykładzinę, stare meble, wbudowaną szafę i stare drzwi do pokoi)

 

Nie chcąc na początek zbyt wiele inwestować, wiele rzeczy zrobiliśmy sami, z pomocą naszych mężów. Sami ułożyliśmy panele, pomalowaliśmy ściany oraz szafę wnękową i zrobiliśmy parę innych, drobnych prac. Przydatne okazały się filmiki na YT 🙂 Do pozostałych prac zatrudniłyśmy fachowców. Na końcu wyposażyłyśmy pokoje w zupełnie nowe meble. Po około miesiącu prac, mieszkanie prezentowało już dużo wyższy standard niż wcześniej, co można zobaczyć na zdjęciach poniżej 🙂 Niebieski pokój to jest dokładnie ten pokój na zdjęciach przed remontem 🙂

 

 

 

 

Muszę powiedzieć, że był to bardzo trudny miesiąc dla nas wszystkich – głównie dlatego, że była to dla nas zupełnie nowa branża, popełniliśmy trochę błędów i wielu rzeczy nie przewidzieliśmy wcześniej. Do tego wszystkiego remont mieszkania okazał się dla nas nie lada wysiłkiem fizycznym. Ja praktycznie nie pamiętam tego miesiąca, wszystko mi się zlewa. Byłam totalnie wyjęta z życia, przychodziliśmy tam wszyscy po pracy i siedzieliśmy do 22-giej. Pracowaliśmy również od rana do wieczora w każdy weekend. Sami nosiliśmy meble, ja robiłam zakupy w marketach i targałam wielokrotnie ciężkie rzeczy do samochodu. A po remoncie trzeba było się jeszcze prawie codziennie spotykać z ludźmi i pokazywać pokój. 

Muszę jednak przyznać, że mieliśmy z tego dużą frajdę, pewnie dlatego, że wszyscy wiedzieliśmy, po co to robimy. Wiedzieliśmy, że zaczyna się w naszym życiu duża przygoda i możliwość zarobienia dodatkowych, niemałych pieniędzy. Wszyscy mocno wierzyliśmy w ten biznes. Jak się okazało, 3 pokoje sprzedały się praktycznie w kilka dni, a ostatni, czwarty pokój, dwuoosobowy, sprzedał się po kilku tygodniach. Reasumując, miesiąc ciężkiej pracy zaowocował gwarantowanym zyskiem comiesięcznym na najbliższe 3 lata bo na tyle podpisałyśmy umowę z właścicielem. Sami widzicie, że się opłaca 🙂

Trudno jednak opierać się na jednym mieszkaniu, ponieważ posiadanie firmy wiąże się z opłatami, takimi jak księgowość, podatki, paliwo, telefony itp. Pierwsze mieszkanie tak naprawdę pokrywa te koszty, a dopiero na kolejnych się zarabia. Naszym celem jest posiadanie kilkunastu-kilkudziesięciu takich mieszkań.

Zatem od razu po wynajęciu pierwszego mieszkania, przystąpiłyśmy do szukania kolejnego. Tym razem oferta trafiła się z agencji nieruchomości – mieszkanie 3-pokojowe, w tym jeden dość duży salon, który nadawał się do podzielenia na 2 pokoje, dzięki czemu uzyskujemy 4 całkiem przyzwoite pokoje. To mieszkanie również nie wymagało dużo pracy, poza tym, że trzeba było je odmalować, wstawić ściankę w tym dużym pokoju i wymienić meble. Do wstawienia ścianki tym razem zatrudniłyśmy fachowca. Dostałyśmy od właściciela zgodę na to, żeby pozbyć się mebli, które były na mieszkaniu – starej sofy i zniszczonych łóżek. W zasadzie to łóżka zabrał sobie właściciel.

Jako, że praktycznie większość rzeczy robił fachowiec, całość poszła bardzo szybko i sprawnie. Mieszkanie było gotowe w 2 tygodnie. Gorzej było z jego najmem bo okazało się, że grudzień to bardzo ciężki okres do wynajmu – wiadomo, święta i tak dalej. Pierwszy pokój wynajęłyśmy już 1 grudnia, natomiast pozostałe 3 dopiero końcem grudnia. Jeden miesiąc więc byłyśmy nieco stratne bo trzeba było zapłacić czynsz właścicielowi. Ale od stycznia całe mieszkanie pracuje już na pełnych obrotach z umowami najmu na rok czasu. Tu również mamy podpisaną umowę z właścicielem na 3 lata i liczymy na długofalowy zysk.

Oba mieszkania w chwili obecnej dają nam zysk ok. 2500 zł miesięcznie – to całkiem niezły dochód, prawda? Oba będą dla nas pracować przez minimum 3 lata, ale właściciele powiedzieli, że jeśli będą zadowoleni, to istnieje możliwość przedłużenia umów na 5 lat i dłużej. Umowy z lokatorami podpisywane są na minimum rok, ale tu także istnieje opcja przedłużenia, jeśli obie strony będą zadowolone. A jeśli któryś lokator się rozmyśli to po prostu znajdziemy nowego.

 

Ile to wymaga inwestycji?

To zależy od mieszkania i od tego, jakie prace remontowe trzeba w nim zrobić. Słyszałam o historiach, gdzie ludzie nie inwestowali ani grosza bo tak się dogadali, że to właściciele zrobią remont za własne środki. Nam się to jeszcze nie udało, pewnie dlatego, że jesteśmy młodą firmą i jeszcze nie mamy takiej marki, ani doświadczenia, być może też takich zdolności negocjacyjnych.

Da się jednak znaleźć mieszkania, które nie wymagają dużego wkładu bo wszystko w nich jest w przyzwoitym stanie i wystarczy tylko np. wymienić meble. Koszt mebli również zależy od tego, jakie mamy oczekiwania – można kupić meble używane albo zrobić renowację starych mebli. Ale umówmy się – w Ikei da się znaleźć bardzo fajne meble w małych pieniądzach, więc my stawiamy na ten kierunek. Nie chce się nam kombinować z odnawianiem mebli. Trzeba pamiętać też, że na początek trzeba zapłacić właścicielowi kaucję i czynsz z góry za miesiąc, mimo tego, że nie mamy jeszcze lokatorów. Choć i tutaj czasem da się wynegocjować z właścicielem np. jakiś okres karencji w czynszu na poczet przygotowania mieszkania. Dużo więc zależy od naszych umiejętności negocjacyjnych. Myślę jednak, że mając w ręku 5-10.000 zł spokojnie można zacząć rozglądać się za mieszkaniami i zacząć robić ten biznes.

 

Poniżej kilka porad, jeśli myślisz o tym, żeby to robić:

 

• Kluczem jest znalezienie mieszkania dającego potencjał na najwięcej pokoi. Wtedy biznes się spina. Naszym minimum są 4 pokoje na gotowo. Czasem wystarczy wstawić ściankę, a czasem trzeba bardziej pokombinować i np. przenieść kuchnię na korytarz i w jej miejscu zrobić dodatkowy pokój. My szukamy mieszkań powyżej 60m2 gdzie już są przynajmniej 3 pokoje, z czego jeden jest na tyle duży, że da się go podzielić na 2. Mniejsze mieszkania są dla nas nieopłacalne.
• Wytyczyłyśmy sobie cel, żeby inwestycja w remont i wyposażenie zwróciła się maksymalnie w rok – czyli przykładowo, jeśli mieszkanie daje zysk 1.000 zł miesięcznie to inwestycja początkowa nie może wynosić więcej niż 10-12.000 zł
• Dobrze jest mieć dobre umowy najmu stworzone przez prawnika, który się na tym zna – dzięki temu można uniknąć wielu niespodzianek. Na szczęście w naszej grupie jest możliwość kupienia zestawu takich umów w niedużej cenie
• Obliczając koszty remontu, zawsze należy założyć sobie jakiś zapas finansowy na nieprzewidziane niespodzianki, a wierz mi, one zawsze są! Nie da się sprawdzić stanu faktycznego mieszkania będąc w nim przez chwilę, kiedy właściciel nam je prezentuje. Dopiero dłuższe przebywanie w nim, odkrywa różne niespodzianki – po odsunięciu mebli okazuje się, że panele w jednym miejscu są uszkodzone, po włączeniu kuchenki okazuje się, że działają tylko 2 palniki itp. My jeszcze miałyśmy nieciekawą sytuację – otóż po zakupieniu drzwi do pokoi, okazało się, że zawiasy są w innych miejscach i drzwi nie wejdą.. Trzeba było zawołać fachowców do przespawania zawiasów i ponieść dodatkowe koszty. W celu dokładnego obliczenia opłacalności inwestycji ponownie zapraszamy na naszą grupę o podnajmie – można tam kupić gotowy arkusz Excela z kalkulatorem Podnajmu. Pokazuje on dokładnie, ile musimy ponieść kosztów na start i w jakim czasie zwróci nam się inwestycja.

 

Interesujesz się podnajmem i potrzebujesz pomocy? Dołącz do grupy “Podnajem mieszkań – wolność finansowa bez kredytu” na Facebooku

 

Twoja kolej

Masz jakieś pytania? Śmiało zadaj je w komentarzach pod tym wpisem! Jeśli spodobał Ci się ten wpis, to proszę prześlij go e-mailem do swoich znajomych, lub podziel się nim na Facebooku lub Twitterze. Dziękuję!